הגדרה
הכנסה תפעולית נטו - סך ההכנסות מנכס מניב פחות הוצאות התפעול שלו, לפני מימון, מס ופחת. המדד המרכזי בנדל״ן מניב, ומשמש בסיס לחישוב שווי הנכס לפי שיעור היוון (Cap Rate).
הסבר מורחב
בחישוב NOI כוללים הכנסות משכירות ושירותים נלווים, ומחסירים הוצאות תפעול כמו ניהול, אחזקה, ביטוח וארנונה - אך לא החזרי משכנתא, פחת או שיפוצים הוניים. כך מתקבלת תמונה נקייה של ביצועי הנכס עצמו, בלי תלות באופן שבו המשקיע מימן אותו. משקיעי נדל״ן מחלקים את ה-NOI במחיר הנכס כדי לקבל את שיעור ההיוון וכך משווים בין נכסים; ובכיוון ההפוך, NOI חלקי שיעור היוון מקובל בשוק נותן אומדן שווי. גם קרנות ריט (REIT) מדווחות נתונים שנגזרים מה-NOI של הפורטפוליו שלהן. עלייה עקבית ב-NOI היא אחת הדרכים המרכזיות להשבחת נכס מניב.
דוגמה מעשית
נניח שבניין מניב הכנסות שכירות של 1.2 מיליון שקל בשנה, והוצאות התפעול (ניהול, אחזקה, ביטוח וארנונה) מסתכמות ב-400 אלף שקל. ה-NOI הוא 800 אלף שקל. אם נכסים דומים באזור נסחרים לפי שיעור היוון של 6%, אומדן השווי הוא 800,000 חלקי 0.06, כלומר כ-13.3 מיליון שקל. המספרים להמחשה בלבד ואינם ייעוץ.